Drept Imobiliare

     De cele mai multe ori, se încheie un antecontract de vânzare-cumpărare sau o promisune de vânzare-cumpărare în faţa unui notar, acte prin care un vânzător se obligă să vândă un imobil – apartament, casă sau teren – unui cumpărător, pentru un preţ stabilit, până la o dată limită.

     Actul semnat în faţa unui notar poate conţine însă o serie de clauze abuzive, printre cele mai întâlnite în practică fiind prelungirea termenului de predare a bunului imobil, automat, fără semnarea unui act adiţional, doar printr-o simplă notificare din partea promitentului vânzător, pierderea avansului achitat de promitentul cumpărător în situaţia în care acesta nu poate obţine credit de la o instituţie bancară din orice motiv, sau rezoluțiunea (desființarea) antecontractului pentru motive aparent imputabile promitentului cumpărător.

  Am constatat că în ultimele luni a apărut un fenomen pe piața imobiliară, mulţi cumpărători sunt anunţaţi de dezvoltatorii imobiliari că declară rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare (a antecontractului de vânzare-cumpărare), cu toate că aceste acte au fost încheiate perfect valabil în faţa unui notar.

  Ȋn aceste cazuri, rezoluțiunea antecontractului intervine de cele mai multe ori dintr-un motiv strict legat de profitul dezvoltatorului. Preţurile imobilelor au crescut, dorinţa de a obţine un profit mai mare determinând un comportament abuziv din partea promitentului vânzător, acesta refuzând respectarea clauzelor din antecontract. Daunele pe care le va achita ulterior şi restituirea sumelor încasate cu titlu de avans antecontract sau promisiune de vânzare-cumpărare sunt acceptate de dezvoltatori, care forţează cumpărătorul de bună credinţă să renunţe la beneficiile contractului.

  Anularea, rezoluțiunea (rezilierea) sau orice operaţiune de desfiinţare a antecontractului de vânzare sunt inițiate printr-o tehnică simplă, de cele mai multe ori dezvoltatorul depăşind cu rea credinţă termenul de 6 luni stipulat în contract. Potrivit dispoziţiilor articolului 1669 Cod Civil, când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.

  Chiar dacă aţi încheiat un antecontract sau o promisiune de vânzare cumpărare în faţa unui notar, stabilind obiectul contractului, preţul şi teremnul de livrare, depăşirea teremnului de 6 luni de la data când contractul urma să fie semnat, dă dreptul părţilor să solicite rezoluțiunea antecontractului. Un avocat poate iniţia o procedură prin care se poate preȋntâmpina un asemenea comportament abuziv.

  Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor, instituţie care este sesizată cu asemenea situaţii, nu va putea decât să constate că este necesară promovarea unei acţiuni, fără a putea să intervină în sprijinul promitentului cumpărător.

  Dezvoltatorii justifică rezoluțiunea antecontractului prin faptul că, în ultima perioadă, prețurile la materialele de construcții au crescut foarte mult, ceea ce le permite să schimbe termenii înțelegerilor. O asemenea schimbare trebuie să fie agreată însă de ambele părţi, însă în lipsa unei poziţii ferme din partea unei persoane fără cunoştinţe juridice, este foarte uşor de tergiversat încheierea contractului final, pentru a se invoca depăşirea termenului de 6 luni.

  Chiar dacă dezvoltatorul a folosit banii proveniţi din antecontract pentru edificarea imobilului, acesta va accepta restituirea avansului şi plata unor daune modice, urmând să poată valorifica ulterior imobilul la un preţ mai mare.

  Cel care pierde este promitentul cumpărător care acceptă rezoluțiunea sau anularea actului, chiar dacă se simte înşelat, se adresează mult prea târziu instanţelor de judecată, nemaiputând să îşi apere în mod corespunzător drepturile sale.

  Putem identifica mai multe situaţii în care promitentul cumpărător se poate afla la un moment dat.

  Astfel, dezvoltatorul va încerca să amâne semnarea contractului final de vânzare, invocând diverse pretexte. Ce se poate face însă în această situaţie? De regulă, notificarea făcută prin intermediul unui executor judecătoresc pentru stabilirea datei limită şi a notariatului unde urmează să fie semnat actul final, poate avea un oarecare rezultat pozitiv. De cele mai multe ori, este necesară promovarea unei acţiuni în instanţă, urmând să se obţină o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

  O asemenea procedură necesită cunoştinţe juridice, noi având o bogată experienţă în acest domeniu. Accesul la o astfel de procedură presupune respectarea unor paşi, termenul de 6 luni în care vă puteţi adresa instanţei de judecată pentru obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare fiind foarte important.

  Prin promovarea acestei acțiuni se poate solicita şi obligarea părţii adverse la plata unor daune, fiind evident că prin refuzul de a încheia un contract final promis se generează un prejudiciu.

  Noi vă oferim consultanţă cu privire la toate aspectele legale aferente proiectelor de dezvoltare imobiliară, tranzacţiilor imobiliare interne, dar şi externe, precum și realizarea de rapoarte due diligence.

  Vă putem negocia clauzele contractuale, verifica existenţa unor clauze abuzive, calcula taxele necesare şi verifica întreaga documentaţie. Prin toate aceste operaţiuni, minimalizăm riscul de rezoluțiune abuzivă, pierderea avansului achitat sau cumpărarea unui bun imobil cu grave deficienţe, vicii.

  Şi pentru că nevoia de finanţare a persoanelor fizice si juridice pentru o achiziţie imobiliară a devenit o normalitate, raporturile juridice dintre beneficiarii unor credite şi instituţiile bancare necesită o atenție specială. Indiferent de tipul operațiunilor derulate, fie că vorbim de un credit de nevoi personale, credit imobiliar, leasing sau altele asemenea, este necesară încheierea unui contract în formă scrisă, consultanţa juridică fiind esențială înainte de semnarea contractului.

Află ce opțiuni există

Aspecte legale

     Detinem experienta in domeniul imobiliar, dobandita ca urmare a derularii diverselor colaborari cu experti de specialitate si arhitecti, astfel ca va putem furniza cea mai completa si bine fundamentata opinie in vederea achizitionarii/vanzarii/inchirierii unui imobil.

     Noi va oferim consultanta cu privire la toate aspectele legale aferente proiectelor de dezvoltare imobiliara, tranzactiilor imobiliare interne, dar si externe, precum si realizarea de rapoarte due diligence.

     Nevoia de finantare a persoanelor fizice si juridice a devenit o normalitate, astfel ca raporturile juridice dintre acestea si institutiile bancare trebuie reglementate foarte bine. Indiferent de tipul operatiunilor derulate, fie ca vorbim de un credit de nevoi personale, credit imobiliar, leasing sau altele asemenea, este necesara incheierea unui contract in forma scrisa, consultanta juridica fiind esentiala inainte de semnarea contractului.

     Este necesar să fiţi asistat de un avocat atunci când semnaţi un asemenea act, noi avem experienţa necesară şi putem să fim alături de dumneavoastră la notar. Odată semnat un act în faţa notarului, clauzele nu pot fi modificate decât cu acordul ambelor părţi. În situaţia existenţei unor clauze abuzive, modificarea actului ulterior va fi puţin probabilă, astfel încat este de dorit să aveţi o asigurare privind buna desfăşurare a raporturilor contractuale.