Scurte considerații asupra majorării cotei TVA la locuințe

   Politica fiscală în ceea ce privește TVA-ul la locuințe a fost modificată oficial, după apariția legii privind reforma fiscală.

   Majorarea cotei TVA de la 5% la 9%, dar și includerea unor condiții restrictive noi, produc un dezechilibru în situația în care a fost încheiat un antecontract de vanzare-cumpărare (sau o promisiune de vânzare-cumpărare) anterior modificărilor de mai sus, predarea bunului a avut loc, chiar în lipsa recepției finale a imobilului și contractul de vânzare-cumpărare urmează să fie încheiat ulterior datei de 1 ianuarie 2024.

   Într-o asemenea situație se află o mare majoritate a promitenților-cumpărători, care au încheiat promisiuni de vânzare-cumpărare pentru imobile care nu pot fi recepționate din motive neimputabile acestora. Un imobil realizat fără respectarea autorizației de construire nu poate fi recepționat.

   „Recepția construcțiilor constituie o componentă a sistemului calității și reprezintă un proces complex prin care se certifică, în condițiile legii, finalizarea lucrărilor pentru realizarea unor construcții noi sau a unor intervenții la construcții existente, cu respectarea cerințelor fundamentale aplicabile și în conformitate cu prevederile autorizației de construire/desființare, precum și ale documentelor prevăzute în cartea tehnică a construcției.”

   Pe scurt, procesul-verbal de recepție a construcției va demonstra faptul că proiectul inițial a fost respectat pe toată durata lucrărilor. În lipsa procesului-verbal, nu se poate intabula bunul imobil. Intabularea unui imobil (teren cu sau fara construcții, casa, apartament etc.) ȋnseamnă ȋnregistrarea oficială a proprietarului de drept ȋn evidentele Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliară – OCPI.

   Intabularea, ȋn esență, este o operațiune juridică ce are la baza cadastrul – procesul tehnic prin care se măsoară, se prelucrează datele tehnice ale imobilului și ulterior se face ȋnregistrarea ȋn cartea funciară.

   Intabularea nu este obligatorie, însa lipsa acesteia duce la imposibilitatea de a vinde/a cumpăra sau realiza operațiuni privind dreptul de proprietate asupra imobilului. Actele unui imobil sunt: actul de proprietate, cadastrul si intabularea.

   Astfel, dacă dezvoltatorul unui proiect imobiliar nu poate intabula bunul motivat de neconcordanțe între autorizația existentă și construcția edificată, nu se va putea realiza transferul de proprietate prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

   În situația în care există posibilitatea remedierii erorilor apărute, recepția se va putea face în viitor, fiind depășit termenul de 1 ianuarie 2024.

   În această situație, apare întrebarea justificată, ce cotă de TVA se va aplica pentru imobilele pentru care s-au încheiat promisiuni de vanzare-cumpărare și s-au încasat avansuri sau suma integrală în perioada 2021 - 2023 și pentru care se vor ȋncheia contracte de vânzare-cumpărare în anul 2024.

   Potrivit art 291 alin. 3 punctul 3 din Codul fiscal, livrarea de locuinţe care au o suprafaţă utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodăreşti, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depăşeşte suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziţionate de persoane fizice în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice. Suprafaţa utilă a locuinţei este cea definită prin Legea nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. Anexele gospodăreşti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. Cota redusă se aplică numai în cazul locuinţelor care în momentul livrării pot fi locuite ca atare. Orice persoană fizică poate achiziţiona, începând cu data de 1 ianuarie 2023, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, o singură locuinţă a cărei valoare nu depăşeşte suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusă de 5%.

   Conform art. III alin. 1 – 3 din OG 16/2022: Prin derogare de la prevederile art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare, şi cu modificările şi completările aduse prin prezenta ordonanţă, în anul 2023, cota redusă de TVA de 5% se aplică şi pentru:

   a)livrarea de locuinţe care au o suprafaţă utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodăreşti, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depăşeşte suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziţionate de persoane fizice, dacă au încheiat până la 1 ianuarie 2023 acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziţionarea de astfel de locuinţe;

   b)livrarea de locuinţe care au o suprafaţă utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodăreşti, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, depăşeşte suma de 600.000 lei, dar nu depăşeşte suma de 700.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziţionate de persoane fizice în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, dacă au încheiat până la 1 ianuarie 2023 acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziţionarea unei astfel de locuinţe.

   (2)Persoana fizică poate achiziţiona, începând cu 1 ianuarie 2023, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, o singură locuinţă cu cota redusă de 5%, cu excepţia situaţiei prevăzute la alin. (1) lit. a).

   (3)Cota redusă de TVA de 5% pentru operaţiunile prevăzute la alin. (1) se aplică numai în cazul locuinţelor care în momentul livrării pot fi locuite ca atare. Suprafaţa utilă a locuinţei este cea definită prin Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. Anexele gospodăreşti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările şi completările ulterioare

   Conform prevederilor art. 291 alin. 2 lit m din Codul fiscal, m) livrarea locuinţelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construită locuinţa include şi amprenta la sol a locuinţei. În sensul prezentului titlu, prin locuinţă livrată ca parte a politicii sociale se înţelege:

   1. livrarea de clădiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept cămine de bătrâni şi de pensionari;

   2. livrarea de clădiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept case de copii şi centre de recuperare şi reabilitare pentru minori cu handicap;

   3. livrarea de locuinţe care au o suprafaţă utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodăreşti, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depăşeşte suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziţionate de persoane fizice în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice. Suprafaţa utilă a locuinţei este cea definită prin Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. Anexele gospodăreşti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. Cota redusă se aplică numai în cazul locuinţelor care în momentul livrării pot fi locuite ca atare. Orice persoană fizică poate achiziţiona, începând cu data de 1 ianuarie 2024, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, o singură locuinţă a cărei valoare nu depăşeşte suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusă de 9%;

   Faptul generator şi exigibilitatea taxei pe valoarea adăugată sunt definite de Codul fiscal în cadrul articolului 280:

   Exigibilitatea taxei reprezintă data la care autoritatea fiscală devine îndreptăţită, în baza legii, să solicite plata de către persoanele obligate la plata taxei, chiar dacă plata acestei taxe poate fi amânată.

   Exigibilitatea plăţii taxei reprezintă data la care o persoană are obligaţia de a plăti taxa la bugetul statului, conform prevederilor art. 326 alin. (1).

   Regimul de impozitare aplicabil pentru operaţiunile impozabile este regimul în vigoare la data la care intervine faptul generator, cu excepţia cazurilor prevăzute la art. 282 alin. (2), pentru care se aplică regimul de impozitare în vigoare la data exigibilităţii taxei.

   Concluzionând, dacă avem situația unui antecontract încheiat în perioada 2021 -2023, fiind achitat un avans sau chiar prețul integral, urmând ca actul final, contractul de vânzare – cumpărare să fie încheiat după data de 1 ianuarie 2024, TVA-ul care va fi achitat este de 9%.

   Mai există însă o situație neprevăzută de lege, respectiv existența unor diferențe calitative/suprafață la bunurile imobile pentru care s-au încheiat antecontracte în perioada 2021 – 2023 și s-au încheiat acte adiționale vizând noile condiții de preț. Astfel, fără a exista o poziție clară din punctul de vedere al autorității fiscale, apare întrebarea firească: sub ce regim al TVA-ului se va situa tranzacția?

   Este necesar să analizăm natura operațiilor comerciale, stabilind cu exactitate care este faptul generator de obligații fiscale în raport cu modificările articolului 291 alin. 2 lit. m din Codul fiscal.

   Faptul că finalitatea unui contract, sub aspectul taxelor, este imprevizibilă, duce la o nesiguranță a raporturilor juridice, aspect neglijat de cei care au stabilit majorarea cotei TVA în situațiile descrise mai sus. Este evident că nu există o practică judiciară și nici nu este de așteptat să apară în primele luni ale anului 2024, fiind astfel întrunite premisele unor interpretări foarte diferite, care, cel mai probabil, nu vor avea rezonanță în fața autorității fiscale.